Decálogo de los promotores de viviendas

Con la llegada del 2016 y ante la casuística acontecida en los últimos años en la problemática de compraventa de viviendas sobre plano, el panorama jurídico ha realizado un  nuevo enfoque que modifica algunos aspectos de la ya obsoleta Ley 57/68. Promotores y compradores de viviendas deben tomar nota a estos cambios, y desde Avales y Fianzas os resumimos a modo de decálogo los principales puntos de la Ley.

1. La famosa póliza colectiva desaparece del mercado asegurador, emitiéndose única y exclusivamente pólizas individuales por cada contrato de compraventa firmado. De cara al futuro comprador, éste se sentirá más respaldado respecto a la cantidad que ha anticipado, ya que en esta póliza queda reflejado su nombre (antes existía también, pero en algunos casos por desconocimiento o por mala praxis las gestiones se quedaba en la póliza colectiva). Respecto al promotor, mejora las condiciones de acceso a la hora de asegurar dichas cantidades, puesto que se asegura riesgo individualizado y no colectivo, lo que en ocasiones frenaba las gestiones a la hora de obtener las garantías para la promoción en cuestión.
2. El periodo de garantía de cantidades se extenderá desde la obtención de la licencia de obras, imperando la lógica por la demora que puede ocasionarse en muchos casos la paralización en la obtención de dicho permiso.
3. Por otro lado, la finalización de la garantía será una vez se haya elevado a público la escritura de compraventa, mientras que anteriormente la Ley se quedaba en la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad
4. Complementando los dos puntos anteriores, la duración de las pólizas no podrán ser inferiores a la del compromiso para el desarrollo y entrega de viviendas. Evidentemente, se sigue aceptando las prórrogas pactadas entre promotores y compradores de viviendas.
5. En beneficio de los compradores, en caso de incumplimiento en la entrega de las viviendas, la aseguradora deberá indemnizar al comprador de la vivienda (asegurado) en el plazo de 30 días a contar desde que la reclamación quede formulada.
6. También se beneficia al promotor, dado que las cantidades que pueden ser reclamadas sólo serán las aportadas realmente por el asegurado, independientemente de que haberse incluido en las pólizas pagos aplazados en el tiempo.
7. La cuenta especial sigue manteniendo su función principal, y es que será el instrumento a través del cual la aseguradora recibe el dinero por parte de los futuros compradores
8. La multa por incumplimiento por parte de la promotora que no contraten este tipo de seguros asciende hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada. Sin duda, es falso que los avales para asegurar las cantidades sean caros, puesto que esta multa supone 25 veces más del coste real de los avales. Además, el no disponer de dichos avales frena en seco la venta de viviendas, ante la inseguridad que puede sentir el futuro comprador.
9. Deberá hacerse constar en el contrato de compraventa la cuenta especial y la publicidad de la aseguradora que garantiza los anticipos.
10. Como novedad, y aviso a las promotoras, en aquellos casos donde la aseguradora hubiere satisfecho la indemnización al asegurado por incumplimiento del promotor, éste no podrá enajenar la vivienda sin que previamente haya resarcido a la aseguradora la parte abonada.

Como puede apreciarse, existe un esfuerzo por el legislador de actualizar y desarrollar la anticuada ley 57/68, derogándola en todos sus puntos e introduciendo esta nueva Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que entre otros aspectos introduce los 10 puntos ya comentados.

Este nuevo enfoque pretende cubrir las lagunas existentes hasta ahora y sólo solventada por las distintas Jurisprudencia. Lo que queda claro es que deben ser estas garantías un imperativo para todos aquellos promotores y compradores de viviendas que quieran venderlas sobre plano con la máximas seguridad. Por ello, desde Avales y Fianzas queremos hacer hincapié de nuestro compromiso para conseguir dichas garantías a todas aquellas promotoras que precisen de las mismas.